Depuis une vingtaine d’année, nous assistons au renversement du phénomène bien connu d’urbanisation et de métropolisation. Autrement dit, la part de population désireuse de s’installer dans les grandes métropoles, majoritairement pour des raisons professionnelles, est en baisse progressive. Les villes moyennes n’ont ainsi jamais été aussi convoitées. Ce bouleversement démographique s’est accéléré depuis la crise sanitaire de 2020. Les français aspirent à des villes moins denses, plus paisibles et où le lien humain prime sur le monde du travail.
Longtemps considérées comme un entre-deux attaché au monde rural et cerné par les petites et les grandes villes, les villes moyennes voient leurs seuils et fonctions diverger constamment. Cependant, un consensus se profile : la diversité de ces agglomérations moyennes est bien présente, avec chacune son histoire, son maillage territorial et son environnement singulier. Leur population est tantôt comprise entre 10 000 et 100 000 habitants, parfois entre 50 000 et 500 000.
Dans un rapport de 2018 précédant la mise en œuvre du programme national « Cœur de ville », visant à apporter un regain de vitalité aux villes moyennes, le CGET (Commissariat Nationale de l’Egalité des Territoires) déclarait que ces villes sont loin d’être homogènes. Alors que certaines sont solidifiées par leur statut de préfecture, de sous-préfecture ou encore de ville industrielle ou historique, d’autres sont en déclin économique, universitaire ou touristique, les positionnant ainsi en villes fragiles aux indicateurs de fragilité croissants. Parmi ces indicateurs de fragilité, voici les principaux :
A titre indicatif, le score moyen est de 13, avec une concentration des agglomérations en déclin dans le Nord et le Centre de la France. A contrario, les villes de l’Arc Atlantique, du bassin lyonnais et de la French Riviera voient leurs indicateurs au vert, les plaçant ainsi dans une situation « favorable ».
Ajouté à cela, les critères dit géographiques influent considérablement sur la diversité de ces villes moyennes : est-ce une zone transfrontalière, littorale, montagneuse ou encore insulaire ? Tous ces critères de diversité impactent directement leur développement de manière isolée, il est de ce fait nécessaire d’adapter chaque intervention publique en fonction de la singularité du territoire concerné. En ce sens, Amenatys accompagne les collectivités dans leur développement.
Le rapport du CGET de 2018 a mis en avant certaines spécificités des villes moyennes : elles comptent parmi leurs rangs une plus grande part de retraités que dans le reste du pays (29,4% contre 26,6% en France), présentent un taux de chômage (17,1% contre 13,6%) et de pauvreté (17,8% contre 14,5%) supérieurs, et enfin peu de cadres et professions intellectuelles (6,2% contre 9%). En revanche, le marché immobilier et foncier y est reconnu comme plus souple qu’en zone urbaine. Sur un panel de plus de 200 villes étudiées, près de 25% d’entre elle voient leur population diminuer.
Des diagnostics comme celui-ci font échos à des missions comme celle lancée en 2016 par Sylvia Pinel, à propos du patrimoine et des espaces publics des centres-bourgs et centres-villes. Ils mettent en exergue une fragilisation d’une partie des villes moyennes, en particulier celle qui héritent d’un passé industriel prédominant, notamment dans le Grand-Est et la Normandie. A contrario, les communes du Sud-Est et du Grand-Ouest ont su miser sur une économie résidentielle, l’attraction des ménages de retraités et d’affluence touristique.
Ces constats ont déclenché une intervention de l’Etat, notamment avec le programme Action Cœur de Ville, lancé en 2019, et se couplant à une possibilité de défiscalisation dans l’ancien. Il s’agit là d’une nouvelle opportunité immobilière saisie par les investisseurs enclin à injecter des fonds dans les villes moyennes.
Le second baromètre publié par l’ANCT (Agence Nationale de la Cohésion des Territoires) concernant l’immobilier dans les villes moyennes mettent en avant des marchés résilients face aux grandes métropoles, ainsi qu’une nette progression des prix (+6,6% au m² entre 2018 et 2020) et des transactions à la hausse. Il serait nécessaire de poursuivre les investigations en prenant notamment en compte le phénomène de double résidence, les mouvements réels de populations, la durabilité du phénomène etc.
Au-delà de l’aspect immobilier, ces signaux attestent certainement de l’affaiblissement de la période de métropolisation. Ils s’inscrivent également dans une conjoncture de bouleversement climatiques dont les effets influent sur les équilibres des populations qui pouvaient paraître jusqu’à lors logiques aux yeux de tous. Ces changements poussent à la réflexion quant au modèle d’urbanisation et aux enjeux économiques et fonciers de demain.
