Le dispositif Denormandie représente une opportunité majeure d’investissement locatif dans l’immobilier ancien. Créée en 2019, cette loi de défiscalisation permet aux investisseurs d’acquérir un logement ancien dans les centres villes, de réaliser des travaux de rénovation et de bénéficier d’une réduction d’impôt substantielle. Ce dispositif s’inscrit dans une démarche de revitalisation des cœurs de ville tout en offrant des avantages fiscaux attractifs.
La loi Denormandie est un mécanisme de défiscalisation immobilier qui encourage l’investissement dans l’ancien à rénover. Contrairement à la loi Pinel qui concerne le neuf, le dispositif Denormandie cible spécifiquement les logements anciens situés dans des villes et communes identifiées comme prioritaires pour la revitalisation urbaine.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, l’investisseur doit acquérir un bien immobilier nécessitant une rénovation significative. Les travaux engagés doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux). Cette exigence garantit une véritable amélioration du patrimoine bâti.
Le principal avantage du dispositif réside dans la réduction d’impôt sur le revenu. L’investisseur peut obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement, plafonné à 300 000 € par foyer fiscal et par an. Le taux varie selon la durée d’engagement de location :
La réduction s’applique sur le prix d’achat du bien majoré des travaux, dans la limite du plafond de 5 500 € par mètre carré. Pour un couple investissant à 300 000 €, cela représente jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts étalée sur 12 ans, soit 5 250 € par année.
Un autre avantage méconnu : la possibilité de cumuler le dispositif Denormandie avec le déficit foncier. Les charges liées aux travaux de rénovation peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global, optimisant davantage la fiscalité de l’opération.
Sont éligibles au dispositif Denormandie les logements situés dans des zones spécifiques définies par l’État. Il s’agit principalement de centres villes visés par des programmes de revitalisation, de communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT), ou de villes bénéficiant du programme Action Cœur de Ville.
En France, plus de 245 communes sont concernées. Parmi les villes éligibles, on trouve des agglomérations de taille variable, des centres urbains aux petites communes rurales. Cette diversité permet d’investir dans différents marchés selon le profil de risque et les objectifs de rentabilité.
Pour être éligibles, les travaux doivent respecter deux critères cumulatifs :
1. Représenter au moins 25% du coût total de l’opération (achat + travaux)
2. Faire partie de l’une des catégories suivantes :
Les travaux améliorant la performance énergétique du logement doivent, quant à eux, obligatoirement représenter au moins 25% du coût total des travaux réalisés, ou permettre au logement d’acquérir une performance énergétique minimale.
Le dispositif impose des plafonds de loyers selon la zone géographique du bien. Ces plafonds sont révisés chaque année et varient selon la localisation de la ville ou de la commune. Le loyer mensuel ne peut excéder un montant défini par décret, calculé au mètre carré.
De même, les ressources du locataire sont plafonnées. Les plafonds de revenus dépendent de la composition du ménage (une personne seule, un couple, une famille) et de la zone du logement. Ces conditions garantissent que le dispositif profite réellement à des ménages aux revenus intermédiaires.
L’engagement de mise en location constitue le cœur du dispositif. L’investisseur doit louer le bien nu à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans selon le taux de réduction choisi. Cette mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition si celle-ci est postérieure.
Si la loi Pinel et la loi Denormandie partagent des mécanismes similaires, leurs champs d’application diffèrent fondamentalement. La loi Pinel concerne l’acquisition de logements neufs ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), tandis que le dispositif Denormandie se concentre sur l’ancien à rénover.
L’investissement locatif en Denormandie présente généralement un prix d’acquisition plus accessible dans les centres villes, mais nécessite d’assumer des travaux de rénovation. Le montant des travaux doit impérativement atteindre ou dépasser 12% du coût total de l’opération pour les travaux d’amélioration énergétique et globalement 25% du coût total.
Les deux dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante, mais le dispositif Denormandie s’adresse davantage aux investisseurs souhaitant participer à la revitalisation urbaine et acceptant de gérer un projet de rénovation.
Pour optimiser la réduction d’impôt, plusieurs leviers peuvent être activés.
Le foyer fiscal doit également anticiper sa capacité à absorber la réduction d’impôt. Si le montant de l’impôt sur le revenu est inférieur à la réduction annuelle, une partie de l’avantage fiscal sera perdue, car la réduction n’est pas reportable ni restituable.
Le cumul avec le mécanisme du déficit foncier permet d’optimiser davantage l’investissement. Les charges liées aux travaux, aux intérêts d’emprunt et aux frais de gestion créent souvent un déficit lors des premières années. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, réduisant ainsi l’impôt global du foyer fiscal.
Le choix de la ville conditionne la réussite de l’investissement immobilier. Privilégiez les centres villes dynamiques, bénéficiant d’un programme de revitalisation ambitieux. Les communes labelisées « Action Cœur de Ville » offrent généralement les meilleures perspectives, avec des investissements publics importants (rénovation des espaces publics, amélioration des transports, développement commercial).
Analysez le marché locatif local : tension du marché, loyers pratiqués, profil des locataires potentiels. Un bien situé près des commodités (transports, commerces, écoles) dans une zone en cours de requalification présente un double avantage : attractivité locative immédiate et potentiel de valorisation à terme.
Les travaux de rénovation constituent un poste stratégique. Au-delà du seuil obligatoire de 25% du coût total, privilégiez les interventions créant de la valeur : réaménagement des espaces, modernisation de la cuisine et de la salle de bain, amélioration de l’isolation thermique.
Le changement de chaudière pour un système plus performant, l’installation d’une VMC double flux, ou le remplacement des menuiseries sont autant de travaux éligibles qui améliorent le confort, réduisent les charges pour le locataire et valorisent le bien à long terme.
Pour bénéficier du dispositif, plusieurs documents sont nécessaires : l’acte de vente, les devis et factures des travaux, l’attestation de conformité des travaux réalisés et le bail de location. La déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) doit mentionner l’option pour le dispositif Denormandie et le formulaire 2042 C doit intégrer le calcul de la réduction d’impôt.
La mise en location doit respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires. L’établissement d’un bail conforme, avec mention du caractère fiscal de l’investissement, est essentiel. Certains investisseurs font appel à une agence de gestion locative pour garantir le respect des obligations et sécuriser les loyers.
Tout investissement locatif comporte des risques. La vacance locative, les impayés de loyer, ou les dégradations peuvent impacter la rentabilité. Dans certaines villes, le marché locatif peut être tendu ou au contraire détendu, affectant la facilité à trouver un locataire respectant les plafonds de ressources.
Le non-respect des conditions (dépassement des plafonds, travaux non conformes, rupture anticipée de l’engagement locatif) entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. L’administration fiscale peut alors exiger le remboursement des réductions d’impôts perçues, majorées d’intérêts de retard.
Le dépassement du budget travaux, les malfaçons, ou les retards peuvent compromettre la rentabilité de l’opération. Il est crucial de sélectionner des entreprises qualifiées, d’établir des devis détaillés et de prévoir une marge de sécurité sur le budget total.
Le dispositif Denormandie a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Cette prolongation offre encore plusieurs années pour bénéficier de ce mécanisme de défiscalisation. Toutefois, l’évolution du contexte fiscal et immobilier en France incite à ne pas différer indéfiniment sa décision d’investissement.
Les politiques publiques de revitalisation des centres villes devraient se poursuivre, soutenant ainsi l’attractivité des zones éligibles. Le contexte environnemental, avec la rénovation énergétique comme priorité nationale, renforce également la pertinence d’un investissement orienté vers l’amélioration de la performance des logements anciens.
Amenatys accompagne les investisseurs dans leurs projets immobiliers en loi Denormandie. Spécialiste de l’investissement locatif, nous vous guidons dans la sélection de biens éligibles situés dans des zones à fort potentiel de valorisation. Notre expertise couvre l’ensemble du processus : identification des meilleures opportunités dans les centres villes en revitalisation, estimation du montant optimal des travaux de rénovation, calcul précis de votre réduction d’impôt et optimisation fiscale globale incluant le déficit foncier.
Nous vous aidons à construire un investissement rentable et sécurisé, en respectant l’ensemble des conditions du dispositif :
Notre objectif : vous permettre de bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la loi Denormandie tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne.
Note importante : Ce guide d’information générale ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Chaque situation étant unique, nous recommandons vivement de consulter un conseiller en gestion de patrimoine, un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant toute décision d’investissement ou encore nos experts d’Amenatys. Les informations présentées sont susceptibles d’évoluer selon les modifications législatives et réglementaires.
1. Qu’est-ce que la loi Denormandie exactement ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation permettant aux investisseurs d’acquérir un logement ancien à rénover dans certaines villes et de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21% du montant investi, en contrepartie d’un engagement de location.
2. Comment fonctionne la défiscalisation Denormandie ?
La défiscalisation Denormandie fonctionne par réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur le prix d’achat du bien plus les travaux (plafonné à 300 000 €). Le taux varie selon la durée d’engagement locatif : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, ou 21% sur 12 ans.
3. Quelle est la différence entre Denormandie et Pinel ?
La loi Pinel concerne l’immobilier neuf, tandis que Denormandie vise l’ancien à rénover dans les centres-villes. Denormandie exige au moins 25% de travaux du coût total de l’opération et cible des zones de revitalisation urbaine spécifiques, avec des prix d’achat généralement plus accessibles.
4. Quel pourcentage de travaux est obligatoire ?
Les travaux doivent représenter au minimum 25% du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux). De plus, les travaux améliorant la performance énergétique doivent représenter au moins 25% du coût total des travaux réalisés, ou permettre d’atteindre une performance énergétique globale minimale.
5. Quel est le pourcentage de réduction d’impôt ?
Le pourcentage dépend de la durée d’engagement locatif choisie : 12% du montant de l’investissement pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Cette réduction s’applique sur le prix de revient du bien (achat + travaux), plafonné à 300 000 € par foyer fiscal et par an.
