Face à la pénurie de logements que traverse la France, les pouvoirs publics ont créé un nouveau cadre destiné à encourager les propriétaires particuliers. Le statut du bailleur privé, inscrit dans la loi de finances 2026 et voté par l’Assemblée nationale en décembre, vise à relancer la construction et à améliorer le parc résidentiel existant. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce nouveau dispositif qui transformera le marché français dès janvier 2026.
Le statut du bailleur privé est un nouveau cadre fiscal créé pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Concrètement, si vous achetez un bien pour le louer, ce dispositif vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants en échange de quelques engagements (respecter certains plafonds de loyers, des normes énergétiques…).
Ce qui le rend unique ? Contrairement à d’autres dispositifs, il s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux biens anciens rénovés. Publié dans le cadre du projet de loi de finances 2026, ce nouveau statut représente une réponse concrète à la crise du logement en France.
La situation est préoccupante :
Le ministre du Logement a donc appelé à une mobilisation générale. Un rapport parlementaire publié en novembre souligne qu’il faut créer un environnement fiscal attractif pour convaincre les propriétaires d’investir. Le Sénat et l’Assemblée nationale ont travaillé ensemble pour élaborer ce texte, adopté après plusieurs amendements.
L’idée principale ? Rendre l’investissement locatif à nouveau attractif grâce à des avantages fiscaux. L’amortissement fiscal (on vous explique plus bas ce que c’est !) constitue le cœur de ce dispositif et permet de réduire significativement vos impôts.
Face à la crise du logement, la France doit construire plus. Ce statut vise à stimuler la construction tout en encourageant la rénovation de l’ancien. Les promoteurs immobiliers voient dans ce mécanisme une opportunité pour relancer leurs programmes.
Fini les passoires thermiques ! Le dispositif impose des critères de performance énergétique stricts. Si vous avez un bien ancien mal isolé, vous devrez le rénover pour bénéficier du statut. L’objectif : des logements plus confortables et plus écologiques.
Pour bénéficier du statut, vous devez vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum (généralement plusieurs années). Attention : si vous rompez cet engagement, vous devrez rembourser les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.
Vous ne pourrez pas fixer le loyer que vous voulez. Le dispositif impose des plafonds calculés selon :
Pourquoi ? Pour maintenir des loyers accessibles, surtout dans les zones où les prix sont élevés.
Votre logement doit être bien isolé et économe en énergie. Les passoires thermiques (logements classés F ou G) sont exclues. Si vous avez un bien ancien, vous devrez peut-être faire des travaux d’isolation, changer le chauffage, etc.
Vous devrez faire des déclarations spécifiques aux impôts en indiquant :
L’administration vérifiera régulièrement que vous respectez vos engagements.
C’est quoi l’amortissement ? Imaginez que vous achetez un bien à 200 000 €. Avec l’amortissement, vous pourrez déduire chaque année une partie de cette valeur (par exemple 2% = 4 000 €) de vos revenus imposables. C’est comme si l’État reconnaissait que votre bien perd de la valeur avec le temps (usure) et vous permettait de déduire cette « perte » de vos impôts.
La grande nouveauté ? Cet amortissement s’applique maintenant aussi bien au neuf qu’à l’ancien rénové, ce qui n’était pas le cas avant.
La loi précise les modalités :
Exemple concret : Si vous avez un bien de 200 000 € avec un taux d’amortissement de 2%, vous pourrez déduire 4 000 € par an de vos revenus fonciers pendant plusieurs années.
Point d’attention ! L’amortissement que vous avez déduit viendra réduire votre prix d’achat lors du calcul de la plus-value à la revente.
Exemple : Vous achetez 200 000 €, vous amortissez 40 000 € sur 10 ans. Si vous revendez 250 000 €, votre plus-value sera calculée sur (250 000 – 160 000) et non sur (250 000 – 200 000). Mais rassurez-vous : les abattements pour une durée de détention réduisent progressivement cette imposition.
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier simplifié. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% (au lieu de 30% habituellement).
Exemple : Vous percevez 10 000 € de loyers par an. Avec l’abattement de 50%, vous ne serez imposé que sur 5 000 €.
Au-delà de l’amortissement, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles :
Si vos charges dépassent vos revenus locatifs (déficit foncier), vous pouvez déduire ce déficit de vos autres revenus (dans la limite de 10 700 € par an).
Selon votre situation patrimoniale, vous pourriez bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cela dépend notamment de l’intensité de votre gestion locative.
C’est non négociable : vous devez respecter les plafonds fixés. Si vous dépassez, vous risquez :
Votre logement doit rester conforme aux normes énergétiques pendant toute la durée de location. Si des travaux deviennent nécessaires pour maintenir cette performance, vous devrez les réaliser.
Le non-respect de vos engagements peut coûter cher :
Ce tableau comparatif met en lumière les différences majeures entre le statut du bailleur privé et les autres dispositifs d’investissement locatif. Le nouveau statut se distingue par sa polyvalence : il s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux biens anciens rénovés, avec un avantage fiscal basé sur l’amortissement.
Contrairement au LMNP qui offre une totale liberté sur les loyers en location meublée, le statut du bailleur privé impose des plafonds de loyers et des critères énergétiques stricts pour lutter contre les passoires thermiques.
Le dispositif Denormandie, quant à lui, reste spécifiquement dédié à la rénovation de l’ancien avec un engagement de 6 ou 9 ans. Le choix entre ces trois dispositifs dépendra de votre projet immobilier : investissement dans le neuf, rénovation de l’ancien, ou gestion en meublé, chacun offrant des avantages adaptés à différents profils d’investisseurs.
Choisissez le statut de bailleur privé si :
Préférez le LMNP si :
Ce statut devrait redonner de l’attractivité à la location vide (non meublée), qui avait perdu du terrain face à la location meublée. L’amortissement fiscal compense largement les contraintes des plafonds de loyers.
Les propriétaires de passoires thermiques devront investir dans la rénovation pour profiter du dispositif. C’est une excellente nouvelle pour :
Les promoteurs immobiliers sont optimistes. Même si les effets ne seront visibles qu’après quelques mois, ce statut devrait relancer progressivement l’investissement dans le logement neuf.
Amenatys, en tant que promoteur immobilier, accompagne les investisseurs dans leurs projets immobiliers. Notre équipe est à votre disposition pour vous conseiller et vous aider à bénéficier des avantages fiscaux de ce nouveau dispositif. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur nos offres et bâtir ensemble votre projet d’investissement locatif.
1. Quand le statut du bailleur privé entrera-t-il en vigueur ?
Le statut du bailleur privé entrera en vigueur en janvier 2026, après l’adoption définitive de la loi de finances 2026 votée en décembre. Les investissements réalisés à partir de cette date pourront bénéficier des avantages fiscaux du dispositif. Il est conseillé de se rapprocher d’un professionnel comme Amenatys pour préparer son projet immobilier en amont.
2. Quels types de logements sont concernés ?
Le statut s’applique aux logements neufs comme aux biens anciens, à condition qu’ils respectent les critères de performance énergétique requis. Les appartements et maisons individuelles sont éligibles, qu’ils se situent en zone tendue ou dans des secteurs intermédiaires. Les passoires thermiques ne peuvent pas bénéficier du statut sans travaux de rénovation préalables.
3. Le statut s’applique-t-il aux locations meublées ?
Non, le statut du bailleur privé concerne exclusivement la location nue. Les propriétaires souhaitant louer en meublé doivent se tourner vers d’autres dispositifs comme le LMNP. Cette limitation vise à encourager spécifiquement l’investissement dans la location classique, qui représente la majorité du marché locatif social et intermédiaire.
4. Comment déclarer ses revenus avec ce statut ?
Les bailleurs doivent déclarer leurs revenus fonciers en précisant qu’ils bénéficient du statut de bailleur privé. Une déclaration spécifique permet d’indiquer les montants amortis et les charges déductibles. Les services fiscaux mettront à disposition un formulaire dédié pour faciliter ces démarches. L’accompagnement par un expert-comptable ou un conseiller fiscal est recommandé, notamment pour la première déclaration.
5. Quel impact sur la fiscalité des plus-values immobilières ?
L’amortissement pratiqué durant la période de location réduit le prix d’acquisition initial pris en compte pour le calcul de la plus-value. Cela signifie que la plus-value immobilière imposable sera plus élevée lors de la revente. Toutefois, les abattements pour une durée de détention continuent de s’appliquer, réduisant progressivement l’impôt sur la plus-value après quelques années de détention.
