Face à la pénurie de logements que traverse la France, les pouvoirs publics ont créé un nouveau cadre destiné à encourager les propriétaires particuliers. Le statut du bailleur privé, inscrit dans la loi de finances 2026 et voté par l’Assemblée nationale en décembre, vise à relancer la construction et à améliorer le parc résidentiel existant. Ce nouveau statut fiscal du bailleur privé transformera le marché de l’investissement locatif français dès janvier 2026 en offrant des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs qui s’engagent à louer à des conditions encadrées.
Le statut du bailleur privé prend désormais le nom de « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Cette version finale, proposée par le gouvernement et confirmée dans le budget soumis au 49.3, va plus loin que le texte initial voté en décembre 2025. Elle remplace également la proposition de l’amendement Cosson adopté en hémicycle. Les taux d’amortissement fiscal et les plafonds d’investissement sont maintenant officiellement précisés.
Le statut du bailleur privé est un nouveau dispositif fiscal créé pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Concrètement, si vous achetez un bien pour le louer, ce statut fiscal du bailleur privé vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs en échange de quelques engagements : respecter certains plafonds de loyers, maintenir des normes énergétiques strictes et vous engager sur une durée minimale de location.
Contrairement aux dispositifs fiscaux précédents comme le Pinel ou le Denormandie, ce nouveau statut s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux biens anciens rénovés. Cette flexibilité constitue un atout majeur pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine locatif.
Publié dans le cadre du projet de loi de finances 2026 après plusieurs amendements au Sénat et à l’Assemblée nationale, ce statut fiscal représente une réponse concrète du gouvernement à la crise du logement en France.
La situation du marché immobilier français est préoccupante :
Le ministre du Logement a donc appelé à une mobilisation générale pour relancer le secteur. Un rapport parlementaire publié en novembre souligne qu’il est urgent de créer un environnement fiscal attractif pour convaincre les propriétaires bailleurs privés d’investir massivement. Après plusieurs mois de débats, le Sénat et l’Assemblée nationale ont finalisé ce texte qui a été adopté en décembre 2025.
Le dispositif Jeanbrun introduit un système d’amortissement à trois niveaux selon le type de logement que vous choisissez de proposer à la location. Cette graduation permet d’adapter votre investissement à vos objectifs patrimoniaux tout en contribuant à l’offre de logements à loyers maîtrisés.
Pour un investissement dans un bien destiné à la location à loyer intermédiaire, vous bénéficiez d’un amortissement fiscal de 3,5% par an, avec un plafond d’investissement fixé à 8 000 euros. Cette formule convient aux investisseurs souhaitant proposer des loyers modérés tout en conservant une certaine flexibilité.
L’option logement social offre un amortissement de 4,5% annuel, pour un plafond d’investissement porté à 10 000 euros. Ce niveau intermédiaire s’adresse aux projets répondant aux besoins de territoires en tension locative, avec des loyers plafonnés plus bas.
Le taux d’amortissement le plus avantageux s’établit à 5,5% pour les logements très sociaux, avec un plafond d’investissement de 12 000 euros. Cette catégorie vise les ménages aux revenus les plus modestes et maximise votre avantage fiscal en contrepartie de loyers particulièrement accessibles.
Particularité majeure du dispositif Jeanbrun : aucun zonage géographique n’est imposé. Que votre projet se situe en Bretagne, dans les Pays de la Loire, en Occitanie ou ailleurs en France, vous bénéficiez des mêmes conditions d’amortissement. Cette liberté territoriale permet d’investir selon les opportunités foncières et les dynamiques locales, sans contrainte arbitraire de zone.
Vous investissez dans un logement neuf à loyer intermédiaire pour 200 000 €. Avec un amortissement de 3,5% par an, vous pouvez déduire 7 000 € annuellement de vos revenus fonciers imposables. Sur l’engagement de location de 9 ans, cela représente 63 000 € d’amortissement cumulé, réduisant significativement votre base imposable.
Au-delà de l’amortissement bailleur privé, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles liées à la location :
Charges déductibles pour le bailleur privé :
Si vos charges (y compris l’amortissement) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit de vos autres revenus (salaires, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 € par an. La fraction excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple de déficit foncier :
Revenus locatifs annuels : 12 000 €
Charges déductibles (intérêts, travaux, taxes, etc.) : 15 000 €
Amortissement : 4 000 €
Déficit foncier créé : 7 000 €
Ce déficit de 7 000 € vient directement réduire votre revenu global imposable. Si vous êtes imposé à 30%, vous économisez 2 100 € d’impôts cette année-là.
Nouveauté du statut fiscal bailleur privé : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire porté à 50% au lieu de 30% dans le régime classique.
Exemple de calcul en micro-foncier :
Vous percevez 10 000 € de loyers par an.
Avec l’abattement de 50%, vous n’êtes imposé que sur 5 000 €
À la place de 7 000 € avec l’abattement standard de 30%
Attention : en optant pour le micro-foncier, vous renoncez à l’amortissement et à la déduction de vos charges réelles. Ce régime est donc avantageux uniquement si vous avez peu de charges et pas de travaux importants.
En plus de l’amortissement et des déductions de charges, certains investissements dans le cadre du statut de bailleur privé peuvent ouvrir droit à une réduction d’impôt directe calculée sur le prix de revient du logement.
Les modalités précises de cette réduction seront définies par décret d’application début 2026, mais on s’attend à un mécanisme similaire aux anciens dispositifs avec :
Selon votre situation patrimoniale et le type de gestion locative que vous mettez en place, vos biens sous statut bailleur privé pourraient bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI 2026).
Conditions d’exonération IFI :
Un accompagnement par un conseiller fiscal ou un expert-comptable est fortement recommandé pour optimiser cet aspect.
Impact de l’amortissement bailleur privé sur la plus-value de revente
Point d’attention important ! L’amortissement que vous avez déduit au fil des années viendra réduire votre prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente.
Exemple concret d’impact sur la plus-value :
Prix d’achat initial : 200 000 €
Amortissement déduit sur 10 ans : 40 000 €
Prix de revente : 250 000 €
Calcul de la plus-value :
Plus-value brute = 250 000 € – (200 000 € – 40 000 €) = 250 000 € – 160 000 € = 90 000 €
Sans amortissement, la plus-value aurait été de 50 000 €
Mais rassurez-vous ! Les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours :
Dans la majorité des cas, les économies d’impôts réalisées grâce à l’amortissement pendant la période de détention sont largement supérieures à l’impôt sur la plus-value payé à la revente, surtout si vous conservez le bien au moins 10-15 ans.
Le statut fiscal du bailleur privé s’adresse à un large public d’investisseurs, mais tous les logements ne sont pas éligibles. Voici les conditions précises pour devenir bailleur privé.
Peuvent bénéficier du statut de bailleur privé :
Ne peuvent PAS bénéficier du statut :
Types de logements concernés :
Logements neufs :
Logements anciens :
Localisations éligibles :
Le dispositif Jeanbrun impose un engagement de location de 9 ans minimum. Durant cette période, vous devez louer votre bien nu à titre de résidence principale, en respectant les plafonds de loyers correspondant à la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social).
Attention aux ruptures d’engagement ! Si vous rompez votre engagement avant le terme (vente du bien, changement d’affectation, location meublée), vous devrez rembourser l’intégralité des avantages fiscaux perçus, majorés d’intérêts de retard.
Exceptions autorisant une sortie anticipée sans pénalité :
Plafonds de loyers à respecter : zone par zone
Le statut fiscal du bailleur privé impose des plafonds de loyers calculés selon la localisation du bien. Ces plafonds visent à garantir des loyers abordables pour les locataires tout en restant attractifs pour les investisseurs.
Vous devez remplir une déclaration d’engagement de location auprès de l’administration fiscale avant la mise en location. Ce formulaire précise :
Chaque année, lors de votre déclaration de revenus, vous devez :
Vous devez conserver pendant toute la durée d’engagement (et 3 ans après) :
L’administration fiscale peut effectuer des contrôles pour vérifier :
Il existe une confusion fréquente entre plusieurs statuts d’investissement locatif. Clarifions les différences pour vous aider à choisir le dispositif le plus adapté à votre situation.
Le bailleur social (public ou privé) : un bailleur social est un organisme qui gère des logements sociaux (HLM – Habitations à Loyer Modéré). Il peut être :
Ces organismes louent à des ménages à revenus très modestes avec des loyers très encadrés et des plafonds de ressources stricts.
Un bailleur privé au sens du nouveau dispositif fiscal est un propriétaire particulier ou investisseur qui :
Point crucial à retenir : Le statut fiscal du bailleur privé permet aux particuliers de contribuer au logement abordable sans pour autant devenir un bailleur social « officiel ». Vous gardez la propriété de votre bien, vous gérez vous-même votre location (ou via une agence), mais vous bénéficiez d’avantages fiscaux en contrepartie de loyers modérés et d’engagements stricts.
Quel statut choisir pour votre investissement locatif ?
Choisissez le statut de bailleur privé si :
Choisissez le LMNP si :
Vous ne pouvez pas cumuler les deux statuts sur un même bien. En revanche, vous pouvez avoir plusieurs biens dans votre patrimoine avec des statuts différents selon votre stratégie d’investissement.
Le statut de bailleur privé s’inscrit dans une logique de logement social privé ou public, c’est-à-dire qu’il vise à créer une offre de logements abordables en complément des HLM traditionnels. Le statut de bailleur privé vient donc combler le chaînon manquant entre le logement social classique (réservé aux ménages les plus modestes) et le marché locatif libre (souvent trop cher pour les classes moyennes).
Une question fréquente des investisseurs : mes locataires pourront-ils bénéficier des aides de la CAF si je suis bailleur privé ? La réponse est oui, sous certaines conditions.
Bonne nouvelle : le statut fiscal du bailleur privé est parfaitement compatible avec les aides au logement de la CAF. Vos locataires peuvent bénéficier de l’APL (Aide Personnalisée au Logement), de l’ALS (Allocation de Logement Sociale) ou de l’ALF (Allocation de Logement Familiale) selon leur situation.
Pour que votre locataire puisse percevoir une aide au logement, le bien que vous louez doit répondre à plusieurs exigences strictes.
Concernant le bail, celui-ci doit être écrit et conforme à la loi avec le modèle type réglementaire. Le locataire doit utiliser le logement comme résidence principale et il ne doit exister aucun lien de parenté direct entre vous et votre locataire (parents/enfants, grands-parents/petits-enfants). Le loyer pratiqué doit également être cohérent, car la CAF peut refuser une aide si le montant est manifestement excessif par rapport au marché local.
Du côté du locataire, ses ressources doivent respecter les plafonds fixés par la CAF, variables selon la composition du foyer (isolé, couple, avec ou sans enfants) et le montant du loyer charges comprises.
En tant que bailleur privé, vous devez fournir à votre locataire une attestation de loyer à transmettre à la CAF. Ce document précise votre identité en tant que propriétaire, l’adresse exacte du logement loué, le montant du loyer hors charges, le montant des charges locatives et la date d’entrée dans les lieux du locataire. Cette attestation est généralement demandée au moment de la demande initiale d’APL par le locataire, puis à chaque renouvellement annuel.
Depuis la réforme de 2019, deux modes de versement des APL coexistent. Le versement direct au locataire reste le mode par défaut : dans ce cas, votre locataire perçoit l’APL et vous paie le loyer complet chaque mois. Vous pouvez également opter pour le tiers payant : la CAF vous verse alors directement l’APL et le locataire ne vous règle que la différence. Ce second mode présente plusieurs avantages pour le bailleur, notamment la sécurisation d’une partie du loyer sans risque d’impayé sur la part CAF, une simplification administrative appréciable et moins de contentieux en cas de difficultés financières du locataire. Pour mettre en place le tiers payant, vous devez signer une convention avec la CAF et fournir vos coordonnées bancaires (IBAN).
Le statut fiscal du bailleur privé a un impact indirect positif sur le montant de l’APL perçu par vos locataires. En pratiquant des loyers modérés et plafonnés selon votre zone géographique, vous permettez à vos locataires de percevoir une APL généralement plus élevée qu’avec un loyer libre. Votre locataire paie ainsi un reste à charge réduit, ce qui améliore considérablement l’attractivité de votre bien sur le marché locatif.
La réduction loyer solidarité (RLS) est un dispositif complémentaire au statut du bailleur privé qui permet d’aller encore plus loin dans l’accès au logement abordable. Ce mécanisme permet aux bailleurs privés de réduire volontairement le loyer pour des locataires à revenus modestes, en échange d’une compensation fiscale attractive.
En louant votre logement avec un loyer inférieur au plafond du statut bailleur privé, vous bénéficiez d’une déduction fiscale majorée : la réduction de loyer consentie est déductible à 150% de vos revenus fonciers. Par exemple, si vous réduisez le loyer de 100 € par mois (1 200 € par an), vous pouvez déduire 1 800 € de vos revenus fonciers. À cela s’ajoute un amortissement accéléré avec un taux bonifié de 0,5 point, ainsi qu’une réduction d’impôt complémentaire pouvant atteindre 20% de la diminution de loyer consentie.
Ce dispositif s’adresse aux bailleurs privés ayant opté pour le statut fiscal 2025, avec des locataires dont les ressources sont inférieures aux plafonds APL. Les logements situés en zones tendues sont prioritaires. Pour un appartement en zone B1, un couple sans enfant peut être éligible si ses revenus ne dépassent pas 27 870 € annuels.
Pour appliquer la RLS, vérifiez d’abord l’éligibilité de votre locataire en demandant ses avis d’imposition des deux dernières années. La réduction de loyer peut aller de 10% à 30% du loyer plafonné. Signez ensuite une convention spécifique avec votre locataire précisant le loyer de référence, le loyer pratiqué après réduction et la durée d’application (minimum 3 ans, renouvelable). Lors de votre déclaration annuelle de revenus fonciers, indiquez que vous appliquez une RLS et demandez la déduction fiscale majorée à 150%. Vérifiez chaque année que les ressources du locataire respectent toujours les plafonds et que toutes les conditions restent remplies.
Pour les investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier important, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI 2026) représente une préoccupation majeure. Le statut de bailleur privé a un impact direct sur votre IFI qu’il convient d’optimiser.
L’IFI s’applique aux patrimoines immobiliers nets dépassant 1,3 million d’euros. Les biens sous statut fiscal du bailleur privé sont inclus dans l’assiette IFI et valorisés à leur valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel vous pourriez les revendre sur le marché. La valeur imposable se calcule en soustrayant vos dettes déductibles (crédit immobilier, travaux) de la valeur vénale du bien.
Plusieurs stratégies permettent d’optimiser votre IFI :
Le statut fiscal du bailleur privé est accessible aux SCI, qu’elles soient soumises à l’IR ou à l’IS. Une SCI à l’IR offre une transparence fiscale où chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers, avec les avantages du statut bailleur privé répartis proportionnellement. Une SCI à l’IS permet un amortissement intégral du bien plus généreux, une déduction de toutes les charges et une imposition sur les bénéfices nets, mais avec une taxation des plus-values à la revente sans abattement pour durée de détention. Pour un patrimoine important supérieur à 1,3 million d’euros, la SCI à l’IS couplée au statut bailleur privé peut être très intéressante. L’accompagnement par un expert-comptable et un conseiller en gestion de patrimoine est fortement recommandé.
La TVA est un sujet souvent méconnu des investisseurs particuliers. Dans le cadre du statut fiscal du bailleur privé, la situation est simple et avantageuse.
La location de logements nus est exonérée de TVA, ce qui constitue un avantage par rapport à la location meublée professionnelle parfois soumise à TVA. Le législateur considère que la location d’habitation est un bien de première nécessité devant rester accessible sans taxation supplémentaire. Cette exonération s’applique à la location vide sous statut bailleur privé, aux baux d’habitation principale et aux locations de longue durée. Vous n’avez donc pas à facturer de TVA à votre locataire, mais vous ne pouvez pas non plus récupérer la TVA sur vos achats liés au bien.
Quelques exceptions existent. Si vous louez un logement neuf avec au moins trois services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception), la location peut être assujettie à TVA au taux réduit de 10% sur les vingt premières années. De même, la location à une entreprise pour ses salariés peut entraîner l’application de la TVA selon les modalités du contrat.
Si vous achetez un logement neuf pour l’investir en statut bailleur privé, vous payez la TVA lors de l’achat (20% inclus dans le prix), mais cette TVA n’est pas récupérable car vous ferez de la location nue exonérée. Certains programmes neufs dédiés à l’investissement locatif sont vendus hors TVA, ce qui peut représenter une économie significative. La TVA n’est généralement pas un critère déterminant pour choisir entre un logement neuf ou ancien dans le cadre du statut bailleur privé, les deux bénéficiant de l’exonération sur les loyers.
Vous êtes convaincu par le statut fiscal du bailleur privé ? Voici les étapes concrètes pour vous lancer dès 2026.
Commencez par définir votre budget en tenant compte de votre apport, de votre capacité d’emprunt et des frais annexes (notaire, travaux, garanties, assurances). Choisissez votre zone géographique en fonction de votre connaissance du marché locatif local et de l’éligibilité au dispositif. Déterminez le type de bien (neuf ou ancien à rénover, appartement ou maison) et la durée d’engagement souhaitée (6, 9 ou 12 ans) en cohérence avec votre stratégie patrimoniale.
Réalisez ensuite une simulation financière complète avant d’investir. Calculez votre rentabilité brute, votre cash-flow annuel (loyers moins mensualités et charges, plus économies d’impôts) et vos économies fiscales (amortissement, déductions, réduction d’impôt). Pour un appartement neuf de 55 m² en zone B1 à 180 000 € avec un crédit de 150 000 € sur 20 ans, l’effort d’épargne réel sera d’environ 313 €/mois après optimisation fiscale, et non 832 € (mensualité crédit seule). Au fil des années, votre cash-flow deviendra positif.
Privilégiez un bien bien situé (proximité transports, commerces, bassin d’emploi dynamique) avec de bonnes caractéristiques (fonctionnel, lumineux, performance énergétique conforme, équipements de qualité). Préparez un dossier de financement solide avec tous vos justificatifs et une simulation de rentabilité incluant les avantages fiscaux du statut bailleur privé. Présentez ce dispositif comme un atout majeur auprès de votre banquier et comparez les offres bancaires pour obtenir les meilleures conditions.
Une fois le bien acquis, remplissez immédiatement la déclaration d’engagement de location dans les deux mois suivant l’achèvement ou l’acquisition. Trouvez un locataire dont le logement sera la résidence principale, avec des revenus compatibles et un dossier solide. Pour la gestion locative, optez pour une agence si vous débutez ou habitez loin du bien : les frais sont déductibles et la tranquillité d’esprit n’a pas de prix.
Optimisez enfin votre gestion fiscale au quotidien en tenant une comptabilité rigoureuse, en anticipant votre déclaration de revenus fonciers dès janvier et en suivant votre trésorerie avec un tableau de bord. Constituez une épargne de précaution équivalente à 3-6 mois de loyers pour faire face aux imprévus et faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier pour maximiser vos avantages fiscaux.
1. Quand le statut du bailleur privé entrera-t-il en vigueur ?
Le statut fiscal du bailleur privé entrera officiellement en vigueur en janvier 2026, après l’adoption définitive de la loi de finances 2026 votée en décembre 2024. Les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2026 pourront bénéficier des avantages fiscaux du dispositif. Il est conseillé de se rapprocher dès maintenant d’un professionnel comme Amenatys pour préparer son projet immobilier en amont et être prêt dès l’ouverture du dispositif.
2. Quels types de logements sont concernés par le statut bailleur privé ?
Le statut s’applique aux logements neufs comme aux biens anciens, à condition qu’ils respectent les critères de performance énergétique requis. Les appartements et maisons individuelles sont éligibles, avec un DPE minimum de classe D (idéalement C ou mieux). Les passoires thermiques (classées F et G) ne peuvent pas bénéficier du statut sans travaux de rénovation énergétique préalables. Le dispositif concerne les logements situés en zones tendues comme dans les secteurs intermédiaires.
3. Le statut s’applique-t-il aux locations meublées ?
Non, le statut fiscal du bailleur privé concerne exclusivement la location nue (non meublée). Les propriétaires souhaitant louer en meublé doivent se tourner vers d’autres dispositifs comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Cette limitation vise à encourager spécifiquement l’investissement dans la location classique, qui représente la majorité du marché locatif social et intermédiaire et offre plus de stabilité pour les locataires avec des baux de 3 ans minimum.
4. Quels sont les principaux avantages fiscaux du statut bailleur privé ?
Le statut bailleur privé offre plusieurs avantages fiscaux majeurs. L’amortissement du bien constitue l’avantage principal : vous pouvez déduire chaque année entre 1,5% et 2,5% de la valeur du bien de vos revenus fonciers pendant 20 à 30 ans. Vous bénéficiez également de la déduction de toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion). Si vos charges dépassent vos revenus locatifs, le déficit foncier créé est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Enfin, le régime micro-foncier propose un abattement forfaitaire porté à 50% au lieu de 30%.
5. Que se passe-t-il si je vends mon bien avant la fin de l’engagement ?
Si vous vendez votre bien ou rompez votre engagement de location avant le terme prévu (6, 9 ou 12 ans selon votre engagement), vous devrez rembourser l’intégralité des avantages fiscaux perçus (amortissements, réductions d’impôt), majorés d’intérêts de retard. Des exceptions permettent une sortie anticipée sans pénalité : invalidité du propriétaire (2ème ou 3ème catégorie), licenciement, décès ou mutation professionnelle à plus de 50 km de distance. Il est donc crucial de bien réfléchir à votre capacité à tenir l’engagement sur la durée avant de vous lancer dans ce dispositif.
6. Quels sont les taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun propose trois taux d’amortissement selon le niveau de loyer pratiqué : 3,5% par an pour un logement à loyer intermédiaire (plafond d’investissement de 8 000 €), 4,5% pour un logement social (plafond 10 000 €), et 5,5% pour un logement très social (plafond 12 000 €). L’engagement de location est fixé à 9 ans minimum. Contrairement à d’autres dispositifs, aucun zonage géographique ne s’applique, permettant d’investir partout en France sous les mêmes conditions fiscales.
