Bail Réel Solidaire (BRS)
Le Bail Réel Solidaire (BRS) représente une opportunité unique pour les ménages modestes d’accéder à la propriété dans un contexte immobilier tendu. Ce dispositif permet d’acheter un logement neuf jusqu’à 40 % moins cher que le prix du marché, tout en conservant tous les droits d’un propriétaire classique. Son mécanisme repose sur une idée simple mais puissante : dissocier la propriété du terrain de celle des murs.
Ce qu’il faut retenir :
- Prix réduit de 20 à 40 % par rapport au marché, grâce à la dissociation foncier/bâti
- Propriétaire des murs pour 99 ans, mêmes droits que la propriété classique
- Redevance foncière mensuelle modique : entre 30 € et 80 € selon la surface et la localisation
- TVA réduite à 5,5 % applicable sur les logements en BRS
- Cumulable avec le PTZ (y compris pour les acquéreurs successifs depuis la LFI 2026)
- Exonération de taxe foncière sur la part foncière pendant 15 ans
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession à la propriété créé pour faciliter l’achat d’un logement neuf à prix abordable. Le principe : vous devenez propriétaire des murs (le bâti), tandis qu’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain. Cet OFS est un organisme à but non lucratif agréé par l’État.
Cette dissociation entre foncier et bâti permet de réduire considérablement le coût d’acquisition, puisque vous n’achetez pas le terrain. En contrepartie, vous signez un bail d’une durée de 99 ans avec l’OFS. Ce bail vous confère les mêmes droits qu’un propriétaire classique : vous pouvez occuper, transformer, louer (sous conditions) ou transmettre votre bien.
Les conditions d’éligibilité au BRS
Plafonds de ressources
Pour bénéficier d’un logement en BRS, vous devez respecter des conditions de ressources strictes. Ces plafonds, alignés sur ceux du PTZ, varient selon la composition du ménage et la zone géographique du bien. Les zones tendues (A, A bis et B1) disposent de plafonds plus élevés. À titre indicatif, en zone A bis, une personne seule ne doit pas dépasser environ 40 000 € de revenus annuels (RFR N-2), tandis qu’un couple avec deux enfants peut aller jusqu’à 75 000 €.
Contrairement à certaines idées reçues, il n’est pas obligatoire d’être primo-accédant pour accéder au BRS. Cependant, le logement doit impérativement constituer votre résidence principale.
Critères d’attribution
Au-delà des ressources, l’OFS examine la composition familiale, la situation professionnelle et la capacité de remboursement du prêt. Les ressortissants étrangers doivent justifier d’un titre de résidence en France valide. La sélection des candidats est effectuée par l’OFS selon ses propres critères dans le cadre défini par la loi.
Les avantages financiers du BRS
Un prix d’achat attractif
Le principal avantage du BRS est son prix d’acquisition. En achetant uniquement le bâti, vous économisez entre 20 % et 40 % par rapport au prix du marché selon la localisation. Par exemple, un appartement de trois pièces avec balcon qui vaudrait 250 000 € en accession classique peut être proposé à 150 000 € en BRS, une économie de 100 000 € qui réduit d’autant le montant à emprunter.
Redevance foncière et charges
En tant que locataire du terrain, vous versez une redevance mensuelle à l’OFS. Cette redevance reste modique, généralement entre 30 € et 80 € par mois selon la surface et la localisation et couvre votre droit d’usage du foncier pour toute la durée du bail.
Concernant la taxe foncière, vous bénéficiez d’une exonération totale sur la part foncière pendant les 15 premières années. Vous ne payez donc la taxe foncière que sur la partie bâtiment, ce qui représente une économie substantielle par rapport à une accession classique.
Cumul avec d’autres aides
Le BRS se combine naturellement avec les dispositifs d’aide à l’accession existants. Vous pouvez cumuler un PTZ pour financer une partie de votre achat (depuis 2026, ce cumul est étendu aux acquéreurs successifs de BRS), bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % applicable à tous les logements en BRS et accéder au prêt Action Logement si vous êtes salarié d’une entreprise éligible. Cette combinaison peut réduire très significativement l’effort financier initial.
La revente d’un logement en BRS
Modalités de revente
Vous pouvez revendre votre logement en BRS à tout moment. Cependant, le prix de revente est encadré par une formule qui intègre l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) et les travaux réalisés. Cette limitation garantit que le bien reste accessible aux futurs acquéreurs, préservant ainsi l’objectif social du dispositif dans la durée.
L’OFS dispose d’un droit de préemption lors de la vente. En pratique, il aide souvent à trouver un acquéreur éligible parmi les candidats au dispositif. La plus-value éventuelle est partagée entre le vendeur et l’OFS selon les modalités définies dans le bail.
Transmission et héritage
Le logement en BRS peut être transmis à vos héritiers, qui reprennent alors le bail réel solidaire dans les mêmes conditions. Ils doivent respecter l’obligation d’occupation en résidence principale, sauf exceptions prévues par le contrat. La transmission suit les règles successorales classiques.
Les caractéristiques des logements en BRS
Les logements proposés en BRS sont exclusivement des constructions neuves, soumises aux normes RE2020. Vous bénéficiez d’un bien moderne, peu énergivore et confortable. Les programmes incluent des appartements de différentes tailles (du studio au 4 pièces), avec des prestations de qualité : balcon ou terrasse, parking ou place de stationnement, espaces verts collectifs.
La commercialisation se fait souvent dans le cadre de programmes mixtes associant accession libre, BRS et location sociale, favorisant ainsi la mixité sociale dans les opérations d’aménagement.
Amenatys, votre partenaire pour l’accession en BRS
Amenatys, pôle aménagement et promotion du Groupe Trecobat, a lancé le premier programme immobilier en BRS de Bretagne à Brest : la résidence Théodor Botrel. Cette initiative marque une étape importante dans le développement de l’accession abordable dans la région brestoise et répond à une demande croissante des ménages modestes souhaitant devenir propriétaires.
Nos conseillers accompagnent les candidats au BRS dans l’intégralité du montage de leur dossier : vérification de l’éligibilité, simulation financière, constitution du dossier auprès de l’OFS et accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire. Amenatys travaille en étroite collaboration avec les Organismes de Foncier Solidaire actifs sur ses territoires d’intervention.