Dispositif Denormandie
Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière dédié à la réhabilitation des centres-bourgs. Il permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient d’une opération d’achat-rénovation dans des communes éligibles, en contrepartie d’un engagement de location de 6 à 12 ans. Un dispositif qui combine rentabilité pour l’investisseur et utilité pour le territoire.
Ce qu’il faut retenir :
- Réduction d’impôt directe : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans), 21 % (12 ans) du prix de revient
- Plafond d’investissement : 300 000 € par an et 5 500 €/m² de surface habitable
- Travaux obligatoires : au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux)
- Logement loué nu comme résidence principale du locataire (plafonds de loyer et ressources)
- Zones éligibles : communes Cœur de Ville, communes avec ORT, communes ANRU, communes à fort taux de vacance
- Lien naturel avec l’activité de revitalisation de centres-bourgs d’Amenatys
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Créé en 2019 (article 199 du Code général des impôts), le dispositif Denormandie est un amendement à la loi de finances conçu pour encourager la rénovation du parc immobilier ancien dans les centres-villes en déclin. Il tire son nom de Julien Denormandie, alors ministre du Logement, qui l’a porté.
À la différence du Pinel, désormais terminé, Denormandie cible l’immobilier ANCIEN avec travaux, pas le neuf. L’investisseur achète un logement à rénover, réalise des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, puis le met en location sous conditions. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt directe, calculée sur le prix de revient global.
Qui peut bénéficier du dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France qui acquièrent un logement ancien dans une commune éligible et réalisent des travaux d’amélioration. Il n’y a pas de condition de primo-accédant ou de plafond de ressources pour l’investisseur. En revanche, le locataire doit respecter des plafonds de ressources et le loyer est plafonné selon la zone.
Le dispositif Denormandie est particulièrement intéressant pour les contribuables à fort taux marginal d’imposition (30, 41 ou 45 %) qui cherchent à réduire leur charge fiscale tout en constituant un patrimoine immobilier.
Les zones éligibles
Communes Action Cœur de Ville
Le programme Action Cœur de Ville (ACV) recense les 222 villes moyennes françaises bénéficiant d’un soutien spécifique pour revitaliser leur centre-ville. Ces communes sont toutes éligibles au dispositif Denormandie. Sur l’Arc Atlantique, plusieurs villes d’intervention d’Amenatys figurent parmi les communes Cœur de Ville.
Communes avec convention ORT
Les communes ayant signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) avec l’État sont éligibles au dispositif Denormandie, même si elles ne font pas partie des 222 communes ACV. Cette liste inclut des communes de taille plus modeste ayant un projet fort de réhabilitation de leur centre-bourg.
Communes ANRU et à fort taux de vacance
Les communes situées en zone de renouvellement urbain ANRU, ainsi que celles présentant un taux de vacance de logements supérieur à un seuil défini par décret, sont également éligibles. Pour vérifier si votre commune est concernée, consultez le site de l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT) ou rapprochez-vous de votre agence Amenatys locale.
Les conditions relatives aux travaux
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont ceux qui améliorent la performance énergétique du logement, le modernisent ou créent de la surface habitable. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux TTC).
Exemples de travaux éligibles :
- Isolation thermique des murs, toiture ou planchers
- Remplacement des menuiseries extérieures (fenêtres, portes)
- Remplacement du système de chauffage ou de production d’eau chaude
- Travaux d’assainissement : réfection de plomberie, installation ou remise aux normes
- Aménagement de combles ou de surface habitable supplémentaire
Les travaux doivent être réalisés par des entreprises (pas en auto-construction) et être justifiés par des factures. La réalisation des travaux doit intervenir dans les 30 mois suivant l’acquisition.
Bon à savoir : les travaux peuvent également permettre de faire remonter le logement de deux classes DPE (diagnostic de performance énergétique). Cette condition d’amélioration énergétique peut se substituer à la condition des 25 % dans certains cas. Consultez un expert pour valider le montage.
Calcul de la réduction d’impôt
La base de calcul
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’opération, c’est-à-dire le prix d’acquisition du bien TTC + le montant des travaux TTC. Ce prix de revient est plafonné à 300 000 € par an et 5 500 €/m² de surface habitable. Si le prix de revient dépasse ces plafonds, seule la partie dans les limites est prise en compte.
Les taux selon la durée d’engagement
Engagement de location de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt, soit 2 % par an
Engagement de location de 9 ans : 18 % de réduction d’impôt, soit 2 % par an
Engagement de location de 12 ans : 21 % de réduction d’impôt, soit 1,75 % par an
Exemple : acquisition à 120 000 € + 50 000 € de travaux = prix de revient 170 000 €. Sur 12 ans : 170 000 × 21 % = 35 700 € de réduction d’impôt, soit 2 975 €/an. Sur 9 ans : 170 000 × 18 % = 30 600 € soit 3 400 €/an.
Étalement dans le temps
La réduction d’impôt est étalée sur la durée de l’engagement. Elle s’impute sur l’impôt sur le revenu de chaque année. Si la réduction dépasse l’impôt dû pour une année, l’excédent n’est pas reportable, contrairement à d’autres dispositifs. Une simulation fiscale préalable est donc indispensable pour s’assurer de pouvoir consommer entièrement l’avantage fiscal.
Les conditions de location
Plafonds de loyer
Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas dépasser un plafond fixé par zone géographique (identiques aux anciens plafonds Pinel). Ces plafonds sont inférieurs aux loyers de marché dans les zones tendues, c’est le « coût » de la réduction d’impôt pour l’investisseur. En zone B2 et C (où se trouvent beaucoup de communes éligibles au dispositif Denormandie), ces plafonds sont souvent proches des loyers de marché, limitant le manque à gagner.
Plafonds de ressources du locataire
Le locataire doit respecter des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2), variables selon la zone et la composition du foyer. Le logement doit constituer sa résidence principale. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l’investisseur, mais peut être un ascendant ou descendant.
Dispositif Denormandie et activité Amenatys : un lien naturel
Amenatys intervient régulièrement aux côtés des communes pour des opérations de revitalisation de centres-bourgs, l’objectif même du dispositif Denormandie. Certaines opérations d’aménagement portées par Amenatys s’inscrivent dans des communes éligibles à ce dispositif. Nos équipes peuvent identifier les programmes et les biens compatibles avec une stratégie Denormandie sur les territoires de nos agences.