Requalification de friche
Une friche est un terrain ou un bâtiment dont l’activité précédente a cessé, sans qu’une nouvelle affectation ait été trouvée. En milieu urbain et périurbain, les friches représentent une ressource foncière majeure pour les communes engagées dans la démarche ZAN. Leur requalification est souvent longue et complexe, mais elle permet de créer du logement, des services et des équipements en plein cœur de bourg, sans consommer un seul mètre carré de terre agricole ou naturelle.
Ce qu’il faut retenir :
- La requalification de friche est 100 % compatible avec les objectifs ZAN : on construit sur du déjà-artificialisé
- Les friches peuvent être industrielles, commerciales, militaires, hospitalières ou administratives
- Le processus comprend : diagnostic, dépollution éventuelle, démolition, études, permis, construction
- Le Fonds Friches (ADEME) et les subventions ANRU cofinancent les études et les travaux de réhabilitation
- Amenatys a déjà conduit ce type d’opération : Le Verger à Milizac (friche de 3 745 m² reconvertie en logements et services)
Qu’est-ce qu’une friche et comment l’identifier ?
Une friche est un terrain ou un ensemble de bâtiments qui a cessé toute activité sans avoir trouvé de nouvelle destination. On distingue plusieurs catégories de friches selon leur origine :
- Friche industrielle ou artisanale : ancienne usine, entrepôt, site de production
- Friche commerciale : ancien supermarché, centre commercial, local de grande distribution désaffecté
- Friche militaire : caserne, dépôt, terrain d’entraînement rendu disponible après dissolution d’unité
- Friche administrative ou hospitalière : ancienne mairie, poste, hôpital ou école désaffectée
- Friche agricole bâtie : ancienne ferme, corps de ferme avec bâtiments non réutilisés
En pratique, l’identification des friches de votre commune peut être réalisée via le Cartofriches de l’ADEME (outil national en ligne), complété par un repérage terrain. Certains EPCI et départements proposent un inventaire de leurs friches dans le cadre de leur stratégie foncière.
Pourquoi requalifier les friches en priorité ?
La contrainte ZAN impose de mobiliser le foncier déjà artificialisé
La loi Climat et Résilience de 2021 fixe un objectif de division par deux de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2031 et une trajectoire de Zéro Artificialisation Nette à horizon 2050. Pour les communes, cela signifie que chaque logement ou équipement nouveau devra prioritairement être implanté sur un site déjà artificialisé. Les friches deviennent donc, par définition, les terrains prioritaires pour tout projet d’urbanisme.
Un potentiel sous-estimé dans de nombreuses communes
Selon l’ADEME, la France compte environ 150 000 hectares de friches potentielles, dont une part significative en milieu urbain et périurbain. Ces surfaces représentent un gisement de logements et de services que les collectivités peuvent mobiliser sans ouvrir de nouveaux secteurs à l’urbanisation. Dans le Finistère et sur l’Arc Atlantique, Amenatys a identifié et requalifié plusieurs sites de ce type, y compris dans des communes de moins de 5 000 habitants.
Les étapes d’une requalification de friche
- Diagnostic de faisabilité : état du bâtiment, historique des usages, présence de pollution, cadastre et propriété foncière
- Étude de pollution (diagnostic BASIAS/BASOL) et, si nécessaire, plan de gestion de la dépollution
- Acquisition foncière : négociation avec le propriétaire, éventuelle préemption par la collectivité ou l’EPF
- Déconstruction ou désamiantage : le cas échéant, démolition des bâtiments inutilisables avec gestion des déchets
- Études urbaines et architecturales : définition du programme (logements, commerces, services, espaces publics)
- Permis d’aménager ou de construire : instruction par les services de la commune
- Travaux de viabilisation et de construction : portés par Amenatys en tant que promoteur-aménageur
- Livraison du programme : appartements, locaux professionnels, espaces publics
Cette chaîne d’opérations peut s’étaler sur 3 à 7 ans selon la complexité du site et les contraintes de dépollution. C’est précisément pourquoi Amenatys recommande d’engager l’identification et les études diagnostiques dès la phase de PLU ou de PLUi, en amont de tout projet opérationnel.
Le financement d’une requalification de friche
La requalification d’une friche génère des coûts spécifiques : diagnostic, dépollution, désamiantage, démolition qui viennent s’ajouter aux coûts classiques d’une opération immobilière. Plusieurs dispositifs peuvent les cofinancer :
- Fonds Friches (ADEME) : subvention couvrant jusqu’à 100 % des surcoûts de dépollution dans les cas les plus complexes
- Programme Action Cœur de Ville : subventions aux communes des 222 villes éligibles pour les projets de requalification
- Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) : cadre juridique favorisant les projets dans les communes signataires
- ANRU/NPNRU : cofinancement possible si la friche est en périmètre de renouvellement urbain
- TVA réduite à 5,5 % : applicable aux logements réalisés en zone ANRU sur le site requalifié
Exemple Amenatys : Le Verger à Milizac-Guipronvel
À Milizac-Guipronvel (29), Amenatys et la commune ont conduit une opération de requalification d’une friche de 3 745 m² en plein cœur de bourg : Programme immobilier mixte. L’opération, primée comme emblématique du modèle de développement territorial a nécessité désamiantage, démolition, viabilisation, puis la construction de 18 appartements (dont 20 % de logements sociaux), de commerces de proximité et de cellules de santé. La commune a pris en charge la viabilisation, Amenatys la promotion. Un partenariat public-privé qui a permis de densifier sans artificialiser.