Le déficit foncier
Le déficit foncier est l’un des mécanismes fiscaux les plus puissants pour les propriétaires bailleurs qui supportent d’importantes charges ou réalisent des travaux sur leurs biens locatifs. Il permet de déduire les dépenses qui excèdent les revenus fonciers de son revenu global et donc de réduire l’impôt sur l’ensemble de ses revenus et non seulement sur les loyers. Un levier particulièrement efficace pour les contribuables à fort taux d’imposition.
Ce qu’il faut retenir :
- Applicable uniquement à la location nue (non meublée)
- Déduction du déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an
- Plafond doublé à 21 400 €/an pour travaux de rénovation énergétique (sous conditions, à vérifier)
- L’excédent de déficit est reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers
- Condition de maintien en location : le bien doit être loué nu pendant au moins 3 ans après l’imputation
- Particulièrement efficace pour les tranches d’imposition à 30, 41 ou 45 %
- Principalement applicable à l’ancien avec travaux, peu pertinent pour le neuf sans travaux
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est la situation dans laquelle les charges et travaux déductibles d’un propriétaire bailleur dépassent ses revenus fonciers bruts. Ce déficit peut s’imputer sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent de déficit (au-delà de ce plafond) est quant à lui reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce mécanisme est prévu par l’article 156 du Code général des impôts. Il s’applique exclusivement à la location nue (non meublée). Les bailleurs en location meublée relèvent du régime BIC (LMNP) qui obéit à des règles différentes.
Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?
Les charges de fonctionnement
Les dépenses de fonctionnement courantes sont déductibles des revenus fonciers bruts :
- Frais de gestion locative et d’administration des immeubles
- Primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés)
- Dépenses de réparation et d’entretien (remise en état entre deux locataires, réparations courantes)
- Charges de copropriété (à l’exception de la quote-part récupérable sur le locataire)
- Taxe foncière (à l’exception de l’ordure ménagère récupérable sur le locataire)
- Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou aux travaux (déductibles des seuls revenus fonciers)
Les travaux déductibles
Les travaux de réparation, d’amélioration ou de rénovation sont déductibles des revenus fonciers. À la différence des travaux de construction ou de reconstruction (qui augmentent le prix de revient du bien), les travaux d’amélioration et de réparation sont déductibles immédiatement l’année de leur réalisation.
- Travaux de réparation et d’entretien : ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière
- Travaux d’amélioration : isolation thermique, remplacement des menuiseries, aménagement de cuisine ou salle de bain
- Travaux de mise aux normes : électricité, plomberie, accessibilité
Attention : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (création de surface nouvelle) ne sont pas déductibles des revenus fonciers ils s’ajoutent au prix de revient du bien et seront pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente.
Le mécanisme de l’imputation sur le revenu global
La limite de 10 700 €/an
Lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers bruts, le déficit constaté peut être imputé sur le revenu global (salaires, revenus de capitaux mobiliers, BIC, etc.) dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation réduit directement la base imposable du foyer fiscal et donc l’impôt sur le revenu dû.
Exemple : un propriétaire avec 8 000 € de revenus fonciers, 5 000 € de charges courantes et 15 000 € de travaux. Revenus fonciers nets = 8 000 – 5 000 – 15 000 = -12 000 €. Imputation sur le revenu global : plafond 10 700 €. Report sur revenus fonciers : 1 300 € sur les 10 années suivantes.
Le plafond doublé pour la rénovation énergétique
Introduit par la loi de finances 2023, un plafond doublé à 21 400 €/an s’applique aux déficits issus de travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D au DPE. Ce dispositif a été conçu pour inciter à la rénovation des passoires thermiques
La condition de maintien en location : 3 ans minimum
Pour conserver le bénéfice de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, le contribuable doit maintenir le bien en location nue pendant au moins 3 ans à compter de l’année d’imputation. Si le bien est vendu, mis en location meublée ou affecté à un usage personnel avant ce délai, l’administration peut remettre en cause l’imputation et réclamer le paiement de l’impôt correspondant.
Bon à savoir : cette condition de 3 ans court à partir de l’année d’imputation, pas de l’année des travaux. Si vous réalisez des travaux en année N et imputez le déficit en année N, le bien doit être loué nu jusqu’au 31 décembre de l’année N+3.
Le report du déficit excédentaire
La fraction du déficit foncier qui dépasse le plafond d’imputation sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 €) n’est pas perdue. Elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 exercices suivants. Cela signifie que les bonnes années locatives (revenus fonciers positifs) seront automatiquement compensées par les déficits antérieurs, réduisant ainsi l’imposition sur ces revenus.
À la différence des déficits du BIC du LMNP, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur les revenus d’autres catégories (salaires, BIC) au-delà du plafond annuel. Il est cantonné aux revenus de la même catégorie (fonciers) au-delà du plafond.
Déficit foncier vs LMNP : comment choisir ?
Ces deux régimes s’adressent à des situations différentes :
- Déficit foncier : location nue, avec travaux importants, dans de l’ancien principalement. Avantage immédiat sur le revenu global. Contrainte : location nue 3 ans minimum.
- LMNP : location meublée non professionnelle, applicable au neuf comme à l’ancien. Amortissement du bien sur 20-30 ans. Pas d’impact immédiat sur le revenu global mais neutralisation des loyers pendant toute la durée d’amortissement.
Le déficit foncier est plus efficace pour les investisseurs qui effectuent des travaux lourds sur un bien ancien, avec un taux marginal élevé et un horizon court. Le LMNP est plus adapté à un investisseur dans le neuf cherchant à neutraliser l’imposition des loyers sur la durée.
Déficit foncier et programmes Amenatys
Amenatys est principalement actif dans la promotion de logements neufs et l’aménagement foncier. Le déficit foncier s’applique peu aux programmes VEFA neufs (pas de travaux significatifs déductibles au sens foncier). En revanche, pour les investisseurs souhaitant combiner des investissements anciens avec travaux (sous régime déficit foncier) et des investissements dans les programmes Amenatys (sous régime LMNP), nos conseillers peuvent aider à construire une stratégie patrimoniale diversifiée.
Par ailleurs, certaines opérations de réhabilitation ou de revitalisation de centres-bourgs dans lesquelles Amenatys intervient peuvent associer des logements neufs et des logements rénovés, créant des opportunités de montage combinant déficit foncier et autres dispositifs.