Exonération de taxe foncière
Tout logement neuf bénéficie automatiquement d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. C’est un avantage légal, prévu par l’article 1383 du Code général des impôts, applicable à toutes les constructions nouvelles sans distinction de zone ou de revenus. La seule condition : déposer la déclaration fiscale réglementaire dans les délais impartis. Une formalité simple qui peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie.
Ce qu’il faut retenir :
- 2 ans d’exonération de droit pour tout logement neuf, sans condition de ressources ni de zone
- Exonération à compter du 1er janvier suivant l’achèvement de la construction ou la livraison
- Condition obligatoire : dépôt de la déclaration H1 (maison) ou H2 (appartement) dans les 90 jours
- Si délai dépassé : exonération reportée au 1er janvier suivant la date de déclaration tardive
- Certaines communes peuvent prolonger à 3 ou 5 ans, ou au contraire supprimer l’exonération
- Bail Réel Solidaire : exonération étendue à 15 ans sur la part foncière
- Cumul possible avec les autres exonérations (personnes âgées modestes, handicap)
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local annuel dû par tout propriétaire d’un bien immobilier bâti au 1er janvier de l’année d’imposition. Son montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien, une valeur théorique fixée par l’administration fiscale à laquelle sont appliqués les taux votés chaque année par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département).
Pour un appartement neuf de 70 m² dans une grande ville, la taxe foncière peut représenter entre 800 et 2 000 € par an selon la commune. Sur 2 ans d’exonération, l’économie est donc concrète et immédiate. Dans les communes à fort taux de taxe foncière (certaines communes bretonnes, nantaises ou toulousaines), l’économie peut dépasser 4 000 €.
Comment fonctionne l’exonération de 2 ans ?
Le point de départ : la date d’achèvement
L’exonération commence le 1er janvier de l’année qui suit la date d’achèvement de la construction. Pour un logement livré en juin 2025, l’exonération court du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027. Pour un logement livré en novembre 2025, l’exonération s’applique de la même façon, la date de livraison dans l’année n’a pas d’incidence sur la durée de l’exonération (toujours 2 ans calendaires complets).
Bon à savoir : la date d’achèvement retenue est celle de l’achèvement des travaux au sens fiscal, pas nécessairement la date de remise des clés. Dans le cadre d’un achat en VEFA, ces deux dates coïncident généralement.
La déclaration H1 ou H2 : une formalité obligatoire
Pour bénéficier de l’exonération, vous devez déposer la déclaration fiscale adaptée auprès de votre centre des impôts dans les 90 jours suivant la date d’achèvement :
- Déclaration H1 : pour une maison individuelle (construction nouvelle ou addition de construction)
- Déclaration H2 : pour un appartement en immeuble collectif
Ces formulaires sont disponibles sur impots.gouv.fr. Ils permettent à l’administration fiscale d’identifier le bien, de calculer sa valeur locative cadastrale et de déclencher l’exonération. Si vous achetez en VEFA, le promoteur peut parfois vous fournir les éléments nécessaires au remplissage.
Attention : si vous déposez la déclaration après le délai de 90 jours, l’exonération ne part plus de l’achèvement mais du 1er janvier suivant la date de dépôt tardif. Un retard peut vous faire perdre plusieurs mois d’exonération.
Ce que couvre l’exonération
L’exonération porte sur la totalité de la taxe foncière sur les propriétés bâties, composée des parts communale, intercommunale et, selon les situations, départementale. Le foncier non bâti (terrain seul) ne bénéficie pas de cette exonération. Pour un lot en lotissement, l’exonération s’applique au bâtiment une fois construit, pas au terrain seul.
Les prolongations possibles : jusqu’à 5 ans selon les communes
L’exonération communale prolongée
Les communes ont la faculté, par délibération, de prolonger l’exonération de taxe foncière pour leur part communale uniquement :
- Prolongation à 3 ans pour toutes les constructions neuves : décision prise par délibération du conseil municipal
- Prolongation à 5 ans pour les logements neufs conformes aux normes RE2020 ou labellisés BBC (bâtiment basse consommation) : certaines communes soucieuses d’encourager la construction durable ont adopté ce dispositif
Attention : certaines grandes villes à fort taux de taxe foncière ont au contraire délibéré pour supprimer l’exonération sur leur part communale. Renseignez-vous auprès de la mairie ou du service des impôts fonciers de la commune avant de comptabiliser cette exonération dans votre plan de financement.
Le cas particulier du BRS : 15 ans d’exonération
Les logements acquis dans le cadre d’un bail réel solidaire (BRS) bénéficient d’une exonération bien plus longue : 15 ans sur la part foncière de la taxe foncière. Cette exonération étendue est liée au fait que l’OFS reste propriétaire du terrain, l’acquéreur ne payant pas la part foncière, l’exonération est calculée différemment et dure plus longtemps. C’est l’un des avantages financiers significatifs du BRS par rapport à l’accession classique.
Après l’exonération : comment est calculée la taxe foncière ?
À l’issue de la période d’exonération, la taxe foncière est due normalement. Son montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien, établie lors du dépôt de la déclaration H1/H2, multipliée par les taux en vigueur dans la commune. Cette valeur locative est actualisée périodiquement.
Pour un appartement neuf de 70 m² livré à Brest, la taxe foncière annuelle après exonération se situe généralement entre 800 et 1 500 € selon le quartier et les délibérations communales. À Nantes, elle peut dépasser 1 500 à 2 000 € pour un appartement similaire. À Toulouse, les taux varient fortement selon les communes périphériques.
Conseil pratique : lors de votre achat, demandez à l’agence Amenatys ou au notaire une estimation de la taxe foncière applicable après la période d’exonération, sur la base des taux en vigueur dans la commune du programme.
Les autres cas d’exonération ou d’allègement
Personnes de condition modeste, âgées ou en situation de handicap
Indépendamment de l’exonération liée à la nouveauté du bien, certains profils peuvent bénéficier d’exonérations supplémentaires ou permanentes de taxe foncière :
- Personnes âgées de plus de 75 ans sous conditions de ressources : exonération totale de TFPB
- Bénéficiaires de l’ASPA, de l’ASI ou du minimum vieillesse : exonération totale sans condition d’âge
- Personnes titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) sous conditions de ressources : exonération totale
- Personnes âgées de 65 à 75 ans sous conditions de ressources : dégrèvement de 100 €
Le dégrèvement pour vacances ou inexploitabilité
Si votre logement neuf ne peut pas être occupé pour des raisons indépendantes de votre volonté (chantier voisin, sinistre, désordres post-livraison en attente de levée des réserves), vous pouvez demander un dégrèvement de taxe foncière auprès du service des impôts fonciers, proportionnel à la durée de vacances.
Amenatys et la taxe foncière : ce que nous vérifions pour vous
Lors de chaque acquisition dans un programme Amenatys, nos conseillers vous informent du régime de taxe foncière applicable au programme, des délibérations communales en vigueur (prolongation ou suppression de l’exonération) et vous rappellent les démarches de déclaration H1/H2 à effectuer dans les 90 jours suivant la livraison.
Cette information fait partie intégrante de l’accompagnement post-livraison d’Amenatys. Ne laissez pas passer ce délai : c’est l’une des premières démarches à effectuer après la remise des clés.