Primo-accédant : vos avantages
Vous achetez votre première résidence principale ? Les avantages disponibles sont nombreux et souvent méconnus. PTZ sans intérêt, TVA réduite, frais de notaire divisés par 3, exonération de taxe foncière, BRS, prêts bonifiés : pour un primo-accédant aux revenus modestes ou moyens achetant dans le neuf, la combinaison de ces dispositifs peut représenter une économie globale de 30 000 à 80 000 € selon le projet et la localisation.
Ce qu’il faut retenir :
- Primo-accédant = ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années
- PTZ : jusqu’à 50 % du prix d’un appartement neuf, sans intérêt, plafonné à 180 000 €, valable jusqu’au 31/12/2027
- TVA à 5,5 % en zone ANRU : jusqu’à 28 000 € d’économie sur un bien à 200 000 € HT
- BRS : 20 à 40 % moins cher que le marché en dissociant terrain et murs
- Frais de notaire réduits à 2-3 % dans le neuf (contre 7-8 % dans l’ancien)
- Exonération de taxe foncière 2 ans minimum sur tout logement neuf
- Ces dispositifs sont largement cumulables : l’économie totale peut atteindre 30 000 à 80 000 €
Être primo-accédant : définition précise
On est considéré primo-accédant au sens des dispositifs d’aide à l’accession si l’on n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la date de l’offre de prêt. Cette définition s’applique à l’ensemble du foyer fiscal : si l’un des co-emprunteurs a été propriétaire de sa résidence principale pendant cette période, le foyer ne peut pas être considéré comme primo-accédant.
Ce qui ne prive pas du statut de primo-accédant
- Être propriétaire d’un bien mis en location (résidence locative)
- Être propriétaire d’une résidence secondaire
- Avoir été propriétaire de sa résidence principale il y a plus de 2 ans et être devenu locataire depuis
- Hériter d’un bien non occupé à titre de résidence principale
Ce qui prive du statut de primo-accédant
- Avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 années précédant l’offre de prêt
- Avoir un co-emprunteur qui a été propriétaire de sa résidence principale dans ce délai
Important : vous pouvez retrouver le statut de primo-accédant si vous avez été propriétaire dans le passé mais êtes devenu locataire depuis plus de 2 ans. C’est parfois le cas lors d’une vente suite à un divorce, une mutation professionnelle ou des difficultés financières.
Le récapitulatif complet de vos avantages
Le prêt à taux zéro
Le PTZ est l’aide phare du primo-accédant. Il peut couvrir jusqu’à 50 % du prix d’un appartement neuf (30 % pour une maison individuelle), dans la limite de 180 000 €. Aucun intérêt, aucun frais de dossier. Le différé de remboursement (5 à 15 ans) vous laisse le temps de vous installer avant de rembourser ce prêt. Valable jusqu’au 31 décembre 2027 sur tout le territoire.
La TVA réduite à 5,5 %
En zone ANRU ou QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville), vous achetez avec une TVA de 5,5 % au lieu de 20 %. Sur un bien à 200 000 € HT, l’économie dépasse 28 000 €. Condition : résidence principale pendant 10 ans et respect des plafonds de ressources. Cumulable avec le PTZ.
Le Bail Réel Solidaire
Le BRS permet d’acheter les murs d’un logement neuf sans acheter le terrain. Résultat : un prix réduit de 20 à 40 % par rapport au marché. Redevance foncière modique (30 à 80 €/mois), exonération de taxe foncière 15 ans sur la part foncière, cumul avec PTZ et TVA réduite. Disponible dans les zones tendues, notamment à Brest avec le programme Théodor Botrel d’Amenatys.
L’exonération de taxe foncière
Tout logement neuf bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans minimum (article 1383 CGI). Certaines communes prolongent cette exonération à 3 ou 5 ans. Sur 2 ans, l’économie représente entre 1 600 et 4 000 € selon la commune et la superficie. Condition : déposer la déclaration H1 ou H2 dans les 90 jours suivant la livraison.
Les aides des collectivités locales
Communes, intercommunalités, départements et régions proposent parfois des subventions directes, des prêts bonifiés ou des abattements supplémentaires de taxe foncière. Ces aides varient fortement selon les territoires et sont cumulables avec les dispositifs nationaux. Votre agence Amenatys locale et l’ADIL de votre département peuvent vous en dresser la liste.
Les frais de notaires réduits
Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits à 2-3 % du prix du bien (contre 7-8 % dans l’ancien). Pour un appartement à 200 000 €, l’économie représente 8 000 à 10 000 €. Cet avantage s’applique à tous les logements neufs (VEFA) et aux terrains à bâtir en lotissement, sans condition de ressources.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Le PAS est un prêt immobilier réglementé, distribué par les banques agréées, qui finance jusqu’à 100 % du prix du logement (hors frais) avec des taux plafonnés. Il est réservé aux ménages sous conditions de ressources pour l’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne. Il est cumulable avec le PTZ et le prêt Action Logement.
Le prêt Action Logement (ex-1 % patronal)
Si vous êtes salarié d’une entreprise privée de plus de 50 salariés, vous pouvez prétendre au prêt Action Logement. Ce prêt complémentaire peut atteindre 40 000 € à un taux très préférentiel (souvent inférieur à 2 %). Il est cumulable avec le PTZ, le PAS et les aides locales. Pour le mobiliser, contactez directement le service RH de votre employeur ou Action Logement.
Comment cumuler ces avantages ?
La plupart de ces avantages se cumulent naturellement. Voici un exemple de combinaison maximale pour un primo-accédant modeste en zone ANRU :
- TVA réduite à 5,5 % : économie directe sur le prix d’achat
- PTZ jusqu’à 50 % du prix : prêt complémentaire sans intérêt
- PAS pour financer le solde : taux réglementé et plafonné
- Prêt Action Logement si salarié éligible : jusqu’à 40 000 € supplémentaires
- Exonération taxe foncière 2 ans minimum après livraison
- Frais de notaire à 2-3 % au lieu de 7-8 %
Toutes ces aides combinées peuvent réduire le coût global de l’opération de 15 à 25 % selon le prix du bien, la zone géographique et le profil du ménage. Pour une famille aux revenus modestes en zone ANRU, l’économie totale peut dépasser 60 000 à 80 000 € par rapport à un achat dans l’ancien sans aide.
Conseil Amenatys : lors de votre premier rendez-vous, nos conseillers établissent systématiquement un tableau des aides cumulables selon votre situation, avant même que vous ayez identifié un bien précis. C’est la meilleure façon de définir votre enveloppe réelle et d’orienter votre recherche vers les programmes les mieux adaptés.
Neuf vs ancien : pourquoi le neuf est plus avantageux pour les primo-accédants
La grande majorité des aides destinées aux primo-accédants sont exclusivement applicables à l’achat dans le neuf. Le PTZ couvre les logements neufs sur tout le territoire (et l’ancien avec travaux uniquement en zones B2 et C). La TVA réduite à 5,5 % ne s’applique qu’aux logements neufs en zone ANRU. Le BRS ne concerne que des constructions neuves. L’exonération de taxe foncière est liée à la nouveauté du bien.
À ces avantages fiscaux s’ajoutent les atouts techniques du neuf : performances énergétiques RE2020 (factures de chauffage réduites), absence de travaux à prévoir, garanties légales (décennale, parfait achèvement) et frais de notaire réduits. Pour un primo-accédant aux ressources limitées, acheter dans le neuf avec Amenatys est généralement plus avantageux qu’un achat dans l’ancien à prix équivalent.